De vraag naar zorg is stijgend. Door de vergrijzing in veel delen van Nederland is er toenemende behoefte aan moderne, centraal gelegen, centra waar behalve de standaard huisarts en apotheek ook andere zorgfuncties gehuisvest zijn. Bijvoorbeeld therapeuten, masseurs, coaches (en overige -peuten en -logen). Veel van dit soort ondernemers vinden het ingewikkeld om een geschikte ruimte in hun omgeving te vinden. Daarom starten ze vaak op zolder of in een omgebouwde garage. Dat is jammer gezien de leegstand die er vaak heerst in de nabijgelegen wijk- of buurtwinkelcentra. Ligt hier een win-win situatie te wachten op uitvoering?

 

Vraag naar zorgvastgoed

Zorgondernemers zoeken veelal een eigen representatieve ruimte tot zo’n 25 m2, met centrale ontvangstmogelijkheid/wachtruimte. Hiervoor kunnen garages en zolders inderdaad best geschikt gemaakt worden en lange tijd was dat ook de enige mogelijk wegens ruimtegebrek in de overvolle gezondheidscentra en geen beschikbaarheid van ruimten in buurt- of wijkwinkelcentra.

Voor de gebruikers van deze zorg, de klanten, ontbreekt er bij vestiging van zorg verspreid in de wijk de mogelijkheid om hun zorgbehoefte te combineren met bijvoorbeeld het doen van boodschappen. Zo missen deze klanten de mogelijkheid om elkaar te ontmoeten. Ook de winkel- en buurtwinkelcentra verliezen deze ontmoetingsfunctie door afnemende klandizie. Dat is jammer voor de sociale binding in een buurt of wijk. Zorgondernemers zitten graag bij elkaar en zo mogelijk bij winkels in de directe buurt, de functies versterken elkaar.  Hier ligt een kans een nieuwe ontmoetingsplaats te realiseren voor buurt of wijk.

 

Aanbod van zorgvastgoed

Diverse eigenaren van leegstaande winkelruimten zien in dat er niet overal winkels terug zullen keren in de leegstand. Ook weten ze dat er sprake is van een toenemende behoefte aan zorgfuncties in of bij hun winkels. Het transformeren van winkels naar zorg is een mogelijkheid, maar er zitten nog heel wat haken en ogen aan. Een gemiddelde winkelruimte (let op: bestemming detailhandel) is zo’n 100 m2 terwijl veel zorgondernemers aan 25 m2 genoeg hebben.

De vastgoedmarkt omarmt het zorgvastgoed sinds enige jaren als nieuwe beleggingscategorie. Zorginstanties wennen momenteel aan het huren en verhuren van hun vastgoed, bijvoorbeeld via sale-lease back. Zorgvastgoed biedt beleggers de mogelijkheid om hun vastgoedportefeuille te diversifiëren, naast bijvoorbeeld winkels, kantoren en woningen. Het biedt stabiele huurinkomsten in een groeimarkt.

 

Leegstaand winkelvastgoed

Hoewel de leegstandscijfers variëren tussen de verschillende onderzoekers is in veel buurt- en wijkwinkelcentra een leegstand van minimaal 10% eerder regel dan uitzondering. Vaak betreft het de ruimten aan de randen van het centrum of gebied. Het zal niet altijd lukken om nieuwe winkelhuurders terug te krijgen in deze units.

Hier ligt een grote kans: Breng vraag en aanbod in zorg bij elkaar en realiseer in leegstaande ruimten zelfstandige spreek- of behandelkamers met een gezamenlijke entree en representatieve ontvangstruimte.

 

Ruimten voor verschillende functies

Via een transformatie en afhankelijk van de vraag, de locatie en de beschikbare leegstaande ruimte worden de zelfstandige ruimten aangepast in grootte en kenmerken. Dit klinkt overigens eenvoudiger dan dat het is. Niet alleen moeten issues op het gebied van het bestemminsplan en bouwvoorschriften worden geregeld, ook dient de eigenaar van het winkelvastgoed afscheid te nemen van de winkelfunctie. Vaak betekent dit een interne verhanging van het vastgoed, soms na een afboeking.

Daarna moeten de ruimte geschikt worden gemaakt voor zorgfuncties. Ook kan er gezorgd worden voor een flexibeler concept, met kleinere kamers. Dergelijke concepten omvatten gemiddeld drie of vier verschillende ruimtes die elk een verschillende functie en inrichting hebben, met:

  • Spreekruimte voor bijvoorbeeld therapeuten, coaches, mediators, adviseurs.
  • Praktijkruimte voor bijvoorbeeld zelfstandigen in schoonheid/nagels/ontharing, fysiotherapeuten.
  • Behandelruimte voor bijvoorbeeld masseurs, osteopaten en therapeuten met lichaamswerk.
  • Kleine groepsruimte voor bijvoorbeeld groepstherapie, groepslessen, workshops, voeding/diëtetiek, yoga, gym, kleinkunst

 

Hoe nu verder?

Het traject lijkt eenvoudige, maar vergt een gedegen voorbereiding en uitvoering: De zelfstandig zorgprofessional wil flexibel gaan huren in een schone, verzorgde en veilige omgeving. De eigenaar/verhuurder realiseert de ruimte volgens de laatste markt- en bouwkundige inzichten. Diverse partijen brengen dit concept momenteel op de markt. De gebruikers gaan een lidmaatschap aan en nemen uren af via een online reserveringssysteem. Zodoende is voor gebruikers en eigenaar bekend wie er van de ruimten gebruik maakt op welk moment. Er wordt gestreefd naar zo lang mogelijke openingstijden, in overleg met de betrokkenen in de omgeving.

Na registratie van de gebruiker, ontvangt deze een unieke entry-key die is gekoppeld aan de gekozen werkruimte. Via de online agenda reserveert de gebruiker de ruimte en op die momenten geeft een entry-key exclusief toegang tot deze ruimte. De ontvangstruimte is, in principe, slechts toegankelijk voor iedereen die wordt binnengelaten door de gebruikers die aan het werk zijn. Bewegingen in de algemene ruimten worden met camera’s geregistreerd, waardoor 24/7 veiligheid gegarandeerd is.

 

Samenvattend

Een klassieke win-win situatie is te behalen als zorgfuncties gerealiseerd worden in leegstaande randen van buurt en wijkwinkelcentra. Niet alleen loopt de leegstand terug, maar ook wordt voorzien in de vraag naar zorgvastgoed. Daarnaast krijgen de buurt- en wijkcentra ook een nieuwe ontmoetingsfunctie voor omwonenden. Door het afnemend winkelbezoek dreigden ze die nu juist te verliezen, dat proces is dus te keren. Uiteraard kleven er ook haken en ogen aan de functieverandering, zoals financieel, bestemmingen, vergunningen. Maar een onderzoek naar zorgfuncties in leegstand is vaak een zinvolle aanvulling op het zoeken naar winkelhuurders.

 

Bram Loggers is eigenaar van loggersconsultancy.nl. Dit bedrijf biedt oplossingen voor het bestrijden van leegstand en voert deze oplossingen ook uit. Het transformeren van retail naar zorg is een van de mogelijke oplossingen.